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融资租赁是两个合同三方当事人的交易吗?
2015-01-05 11:18:37   来源:   评论:0 点击:

        房屋产权人张某,其母李某,租客王某三位当事人。李某以张某的名义与王某签订了一份房屋租赁合同,租赁期限两年,租金直接打入张某的银行账户。但是,李某在签订租赁合同时,并未取得张某的书面授权证明。租赁合同到期后,双方并未终止该租赁合同,王某继续承租该房屋,并按照原标准向张某支付租金。张某在此期间将该房屋出售给其他人,但事先并未取得王某的同意。这份租赁合同是否生效?张某及李某在租赁合同到期后,是否有权终止租赁关系?王某是否具有优先购买权?

  该租赁合同应该认定为有效,租赁期限为两年。判断合同是否生效的主要障碍是,李某在事先没有取得委托书的情况下,所实施的代签合同的行为是否成立。根据法律规定,如果代理人无代理权限,所实施的民事行为应该为效力待定的民事行为。李某的行为必须得到张某的确认后方才生效。此案例中,因为租金实际上由张某收取,这表示张某确认了该租赁合同,可以认定为其同意该租赁合同的履行,构成了法律上所谓的事实合同的情况。

  张某或李某均有权单方终止该租赁关系。该租赁合同到期后,当事人双方均未作出终止该租赁合同的意思表示,并继续以实际行动履行该租赁合同,该情形在法律上被称为不定期租赁。

  王某在租赁关系续存期间仍享有优先购买权。虽然张某作为房屋产权人有权依法转让该房屋,但仍需尊重王某的上述合法权利,并可以通过以下合法途径来规避由此产生的法律风险:一、提前3个月通知承租人出售房屋的事实,如果承租人未予回复的,视为放弃该权利。二、要求承租人签订《房屋优先购买权切结书》,即取得承租人放弃其优先购买权的书面证明。三、提前通知承租人,单方解除租赁合同,终止双方的租赁关系。


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