融资租赁是两个合同三方当事人的交易吗？
2015-01-05 11:18:37   来源：   评论：0 点击：

        房屋产权人张某，其母李某，租客王某三位当事人。李某以张某的名义与王某签订了一份房屋租赁合同，租赁期限两年，租金直接打入张某的银行账户。但是，李某在签订租赁合同时，并未取得张某的书面授权证明。租赁合同到期后，双方并未终止该租赁合同，王某继续承租该房屋，并按照原标准向张某支付租金。张某在此期间将该房屋出售给其他人，但事先并未取得王某的同意。这份租赁合同是否生效？张某及李某在租赁合同到期后，是否有权终止租赁关系？王某是否具有优先购买权？

　　该租赁合同应该认定为有效，租赁期限为两年。判断合同是否生效的主要障碍是，李某在事先没有取得委托书的情况下，所实施的代签合同的行为是否成立。根据法律规定，如果代理人无代理权限，所实施的民事行为应该为效力待定的民事行为。李某的行为必须得到张某的确认后方才生效。此案例中，因为租金实际上由张某收取，这表示张某确认了该租赁合同，可以认定为其同意该租赁合同的履行，构成了法律上所谓的事实合同的情况。

　　张某或李某均有权单方终止该租赁关系。该租赁合同到期后，当事人双方均未作出终止该租赁合同的意思表示，并继续以实际行动履行该租赁合同，该情形在法律上被称为不定期租赁。

　　王某在租赁关系续存期间仍享有优先购买权。虽然张某作为房屋产权人有权依法转让该房屋，但仍需尊重王某的上述合法权利，并可以通过以下合法途径来规避由此产生的法律风险：一、提前3个月通知承租人出售房屋的事实，如果承租人未予回复的，视为放弃该权利。二、要求承租人签订《房屋优先购买权切结书》，即取得承租人放弃其优先购买权的书面证明。三、提前通知承租人，单方解除租赁合同，终止双方的租赁关系。