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窦国为与王龙土地租赁合同纠纷一案
2015-01-05 11:04:01   来源:   评论:0 点击:

原告窦国,男,43岁。

委托代理人杨庆军,沁阳市司法局沁园法律服务所法律工作者。

被告王龙,又名王树民,男,44岁。

委托代理人沈凤英,女,68岁。

委托代理人李建纲,沁阳市怀庆法律服务所法律工作者。

        原告窦国为与被告王龙土地租赁合同纠纷一案,于2008年12月3日向本院起诉,本院受理后,适用普通程序,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告窦国及其委托代理人杨庆军、被告王龙及其委托代理人沈凤英、李建纲到庭参加诉讼。审理期间,因需要核实被告提供的一份租赁合同的真伪,本院于2009年9月8日对外委托进行技术鉴定,鉴定结论作出后,案件于2009年11月9日恢复审理。本案现已审理终结。

        原告窦国诉称:2000年10月20日,沁阳市王曲乡南孔村民委员会(以下简称:南孔村委)第4村民小组经南孔村委同意,与原告签订土地租赁合同一份,将本村沁伏路以北4亩土地出租给原告用于办厂,原告随后在该宗土地北边办起了沁阳市南孔机械厂。同日,原告与被告签订土地租赁合同一份,原告将所租得的土地的南半部2亩土地出租给了被告(原、被告同走一个大门)。原、被告双方合同约定:租赁费为每亩每年1000元,租期为15年,每5年付一次租赁费;被告如果不能按时交纳租赁费,原告有权收回土地;若被告迟交一天费用,应交付原告200元的违约罚款。原、被告签订协议后,被告按合同约定向原告交纳了2000年10月20日至2005年10月20日期间的租赁费。本应由被告在2005年10月20日前交纳的2006年至2010年的租赁费,被告至今一直未予交纳。被告的行为已经构成根本违约。另外,被告已经抵帐给原告的厂房和设备,也由于被告的反悔推翻了抵帐协议,被告再一次丧失了诚信。自2000年10月,被告交了5年租金10000元,按每年2亩2000元,从2005年10月起计算3年,租金为6000元。违约金按双方约定标准,计算较高,原告要求被告承担6000元。原告认为被告的行为导致原告不能实现合同目的,严重损害了原告的合法权益,特诉至法院。原告请求:1、解除原、被告于2000年10月20日签订的土地租赁合同;2、被告支付原告租赁费6000元;3、被告支付原告违约金6000元。

        被告王龙辩称:原、被告于2000年10月20日签订的土地租赁合同,因租赁的土地原为耕地,后用作建设用地,但未办理相关登记,违反了《中华人民共和国土地管理法》(以下简称:《土地管理法》)第二条第三款、第十二条、第四十四条的规定,应为无效合同,并且实际上合同也没有履行,所以原告请求解除双方签订的土地租赁合同已无实际意义。原告要求被告支付租赁费6000元、违约金6000元,更无任何事实和法律依据。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求,以切实维护被告的合法权益。

        根据原、被告诉辩陈述,本院总结本案庭审的争议焦点为:1、原、被告于2000年10月20日签订的土地租赁合同是否有效;2、原告所诉被告的违约行为是否存在;3、原告的各项诉讼请求能否成立。

        原告窦国为支持自己的主张,向本院提供的证据有:1、2000年10月20日,原、被告双方签订的土地租赁合同。原告认为其与被告诉争的土地系原告从南孔4组临时租赁所取得,土地在沁伏路边,本身是建设用地,不需要办理土地使用权转让相关手续。原告租赁南孔4组的土地经过土地管理部门允许并交纳了一定费用,不违法。2、原告与南孔4组签订的两份土地租赁合同。原告拟以该两份证据证明原告从南孔4组租地后,转租给被告的租赁费与原合同一样,原告并未从中取得其他利益,其中内容为1页的合同系2005年10月20日重新签订,租金由原来的每亩每年1000元改为800元,落款时间有失误。3、2007年6月2日,南孔村委的书面证明1份(由原告执笔书写)。原告拟以此证明原告出租给被告土地2亩的事实、被告对房屋抵帐一事反悔的事实以及双方纠纷经南孔村委、王曲乡政府调解的情节,是被告借用原告的工厂让工人暂住,后工人不走,原告才将工人撵走。4、一组证据:2007年7月25日,张xx、王xx、高xx3人共同出具的书面证言一份;2007年7月31日,南孔村委书面证明一份;2007年8月3日,王xx的书面证明一份;2007年7月25日,李xx的书面证明一份;2007年7月28日,陈xx、瞿x共同出具的书面证明一份;2007年8月2日,陈xx出具的书面证明一份;2007年8月3日,任xx、侯xx共同出具的书面证明一份;2007年8月2日,陈xx、陈xx、王x共同出具的书面证明一份;2007年8月2日,张xx出具的书面证明一份。原告拟以该组证据证明原告所租南孔村4组4亩土地及已交纳租金的事实,同时证明原告一直占有厂房的事实。5、南孔4组出具的收取租金的收条4张,分别是2000年10月20日收条,2006年10月20日收条,2007年10月20日收条,2008年9月28日收条,原告以此证明原告将所租的4亩土地租金全部交纳,包括被告租用2亩的土地租金。6、沁阳市王曲乡土地管理所出具的土地管理费票据3份。原告拟以此证明王曲乡土地管理所对原告租赁南孔4组土地的行为是认可的,并于2000年10月18日至10月20日期间收取了管理费。7、沁阳市地税局柏香地税所3份完税证明。原告拟以此证明原告开办的南孔机械厂依法向国家交纳了土地使用税,证明原告租赁南孔4组的土地修建南孔机械厂,是合法的,所以原告与南孔4组的土地租赁合同也不违法。8、沁阳市南孔机械厂营业执照一份,证明原告系南孔机械厂的业主。9、临时用地许可证,原告以此证明其属合法用地。10、证人证言:证人张xx出庭作证,陈述其2006年起担任南孔村4组组长,接任时只有该组与窦国签订的4亩土地租赁合同,没有见过4组与王龙签订有租赁合同。对自己上任前的租金数额不清楚,其上任后,南孔4组与原告重新签订了合同,租金由原来的每亩每年1000元变更为800元。证人张xx陈述其从2007年起任南孔4组村民代表,其任职至今,南孔4组没有出租给王龙土地。证人陈xx陈述,原告向法庭提交的2007年8月2日的书面证言上有自己签名,其参与调解原、被告纠纷时,窦国向村委出示了土地租赁合同,王龙没有出示合同。被告对上述证据质证后,提出如下质证意见:被告对原告证据1租赁合同的真实性无异议,但认为合同内容与法律规定不一致,合同是无效的,也未履行。被告对原告证据2认为两份合同均是原告与南孔四组所签,被告不清楚具体内容;内容为2页的合同是南孔村4组和窦国签订的,但未确定位置,此合同第一条上有两个改动的地方并未签字、捺指印,不符合合同变更完善的要求;内容为1页的合同上租赁期间与第一份不同、租赁费也不同,但落款时间却完全一致,不知原告到底以哪份为准。被告对原告证据3,认为虽然有村委会盖章及相关人员签字,但内容是原告本人所书写,不能作为证据使用。被告认为原告证据4中,南孔村委的证明未写明租赁土地的时间、亩数、位置等,不足采信,证人书面证明或内容不属实,或与本案无关,要求证人出庭作证;对于王xx、高xx、张xx等关健证人应出庭作证或由法院进行调查。被告对原告证据5质证后,对2000年10月20日收条,认为王xx的签字与其笔迹不符,其它3份收条与被告无关。被告对原告证据6,认为证据不显示哪一块土地、多大面积,且收费是10月18日,不是收取原告费用。被告认为完税证明与本案无关。被告对原告的营业执照无异议。被告对原告提供的临时用地许可证有异议,认为证书无落款时间,无批准机关文号,面积前后不符,期限有改动。被告认为证人张xx是2006年起担任南孔4组组长,对最初2000年原、被告与南孔4组签订土地租赁合同的情况并不清楚,张xx的证明有局限性;证人张xx、陈xx的证言与本案没有关联。原告对证人证言无异议。

        被告王龙为支持自己的主张,向本院提供的证据有:1、2000年10月20日,被告王龙与南孔4组签订的土地租赁合同。被告拟以此证明其与南孔4组签订土地租赁合同,取得土地使用权。2、2007年3月3日,南孔4组原组长王xx的书面证明。被告拟以此证明其向南孔4组交纳租金的情况。3、2007年1月29日,高xx出具的书面证明。4、2002年4月9日,沁阳市王曲乡村镇规划建设管理所的“专用票据”。被告拟以此证明规划费用由被告交纳,原、被告之间的合同没有实际履行。5、2002年6月5日,沁阳市王曲乡财政所“耕地占用税完税证”。被告拟以此证明被告租赁南孔4组土地后交纳相关费用。6、2002年11月6日,沁阳市财政局“农业税收纳税通知书”。被告认为其提供的证据相互印证了被告在租用南孔4组土地后,开办良友齿轮厂并交纳了租金及管理费等情况。原告对上述被告提供的证据质证后,提出如下质证意见,被告证据1中,被告伪造签名;被告证据2,来源不合法,证人王xx称是被告和被告母亲强迫证人所写;证据3,证人未出庭,证言虚假;证据4,与本案无关;证据5真实,但不能证明被告向原告或南孔4组交纳租金;证据6,仅是通知,与本案无关。

        因被告提供的证据1--2000年10月20日,被告王龙与南孔4组签订的土地租赁合同,原告认为系被告伪造,要求进行技术鉴定,本院认为有鉴定的必要,决定就该证据第2页“乙方:王树民”处“王树民”的签名是否存在涂改或变造对外委托进行技术鉴定。河南中允司法鉴定中心司法鉴定意见书认定:标注“王龙提交”的2000年10月20日的《土地租赁合同》第2页“乙方”处的“王树民”签名存在刮擦、消褪、改写等变造痕迹。双方当事人质证后,对鉴定结论均无异议。对此,本院对被告提交的该份合同书上其他签名的部分人员进行调查,被调查人张xx、张xx、张xx陈述,合同书载明的时间,南孔4组未与被告签订土地租赁合同,而是与原告签订有土地租赁合同。被调查人王xx陈述,其担任南孔4组组长时,2000年10月20日,原、被告合用土地,由原告和南孔四组签订土地租赁合同,至于当天南孔4组是否和被告签订有土地租赁合同,时间太长,记不清楚了。双方当事人对被调查人的陈述质证后,原告对张xx、张xx、张xx的陈述无异议,对王xx的陈述有异议,认为王xx的陈述不符合实际,王xx之所以这样说,是担心被告及其母亲向王xx施加压力。被告对被调查人的陈述有异议,认为张xx当时不是村民代表,陈述不属实;张xx、张xx陈述南孔4组未与被告签订合同不属实;张xx未讲实话;王xx陈述部分不属实,原、被告不是合租土地,王xx当时和被告签订了合同。

        根据原、被告陈述及质证意见,本院对本案证据认证如下,原告提供的证据:2000年10月20日,原、被告双方签订的租赁合同,被告辩称合同未实际履行,但被告对该合同的真实性无异议,该份合同真实,来源合法,与案件有关联,本院予以采信;原告与南孔4组签订的两租赁合同,得到了合同双方的确认,本院予以采信;2007年6月2日,南孔村委的书面证明,因内容系原告书写,本院不予采信;原告提供的证据4中,南孔村委的书面证明,本院予以采信,其他证据,证人未出庭作证的,无法核实其真实性,本院不予采信,所涉及的证人出庭作证的,以其当庭陈述为准;南孔4组关于收取原告租金的收条,本院予以采信;王曲乡土地管理所的票据,本院予以采信;沁阳市地税局的完税证明,本院予以采信;原告所办企业的营业执照,本院予以采信;原告提供的临时用地许可证存在内容填写不全等情况,但由于系土地管理部门制作,与案件有关联,本院予以采信;出庭的证人张xx、张xx、陈xx的证言,陈述客观,本院予以采信。被告提供的证据:被告与南孔4组签订的土地租赁合同,在被告签名处,有改动痕迹,经本院对合同上签名的其他相关人员进行调查,被调查的人员中,张xx、张xx、张xx均证实南孔4组从未与被告签订土地租赁合同,王xx肯定南孔4组与原告签订有土地租赁合同,对是否与被告签订合同使用模糊语言,不能肯定与被告签订合同。该签名处未经合同当事人签名、捺印或盖公章认可。且该份合同经法定鉴定机构作出技术鉴定,认为被告提供的其与南孔4组签订的租赁合同书中被告的签名有刮擦、消褪、改写等变造痕迹,故被告提供的该份合同,属伪证,本院不予采信。被告提供的其他证据来源合法、与案件有关联,本院予以采信。

        根据当事人陈述及上述有效证据,本院认定本案事实如下:2000年10月20日,原告与南孔4组经南孔村委同意,签订土地租赁合同一份。双方约定,南孔4组将本组位于沁伏路以北4亩土地出租给原告使用,期限15年,租赁费每亩每年1000元,土地使用费由原告承担。同日,原告与被告签订土地租赁合同一份,约定,原告将所租得的土地的南半部2亩土地出租给被告使用,合同第2条约定:租赁合同拾伍年,到期乙方(即本案被告)愿续租,经甲(即本案原告)乙双方协商后继续履行租赁合同,如不愿租,甲乙双方协商,如甲方愿将房产及机器设备按甲乙双方协商合理价格接收就转让给甲方,如甲方不愿接收,乙方须将土地还耕。合同第3条约定:租赁费每亩每年壹仟元(1000元),土地使用费由甲方承担。合同第4条约定:乙方一次性向甲方交纳租赁费伍年,具体租赁时间自2000年10月20日到2005年10月20日止。2000年10月20日交伍年的租赁费,到2005年10月20日前交纳2006年至2010年的租赁费(交款时间提前10天),以后依次类推。如果不能按时交纳,甲方有权收回土地。合同第5条约定:乙方在履行合同期间,甲方不得干扰,如乙方受到阻力停业,甲方每天包乙方经济损失200元,乙方不按时交承包费,甲方可以使乙方停业,迟一天,包甲方200元罚款费。原、被告签订协议后,2000年12月13日,沁阳市王曲乡土地管理所收取南孔4组土地管理费4320元。2000年12月20日,沁阳市土地局向原告及同租南孔4组土地的高xx一共收取征地管理费15300元、开垦费28380元。沁阳市国土资源局(当时为土地管理局)为原告颁发了临时用地许可证,该临时用地许可证载明用地单位:豆国;临时用地用途:豆国翻沙厂;临时用地位置:王曲乡南孔村四组;临时用地期限:从2001年1月1日至2003年1月1日;用地面积:长83.50M,宽30M,面积:2505M2(3亩),证书并填写了四至。但在证书的年号部分、落款时间处未填写,批准机关文号未填写。后原告在该宗土地北边办起了沁阳市南孔机械厂,被告在该宗土地南部办起了良友齿轮厂。合同签订后,被告交纳了2000年10月20日至2005年10月20日期间的租赁费10000元。此后租赁费被告未交纳。2005年10月,南孔4组与原告重新签订土地租赁合同,将原合同的使用期限变更为10年(止于2010年10月20日),租赁费变更为每亩每年800元,落款时间仍为原合同时间2000年10月20日。原告按每亩每年800元标准向南孔4组交纳租赁费至今。沁阳市地方税务局向原告收取土地使用税至今。2002年4月9日,沁阳市王曲乡村镇规划建设管理所向被告收取村镇建设管理费2000元。2002年6月5日,沁阳市王曲乡财政所向被告收取耕地占用税3500元。原告以被告不履行合同义务,已根本违约为由诉至本院,此为本案事实。

        本院认为:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。(一)关于原告与南孔4组土地租赁合同的效力:《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”原告与南孔村第4村民小组签订的土地租赁合同虽然是将农业用地转为非农业用地,但是,在原告与南孔4组签订土地租赁合同后,南孔4组和原告分别向国家土地管理部门交纳了征地管理费和土地开垦费。国家土地管理部门也向原告颁发了临时用地许可证,且许可的用地用途就是办翻沙厂,所以原告与南孔4组签订土地租赁合同是经过国家土地管理部门批准的。虽然《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;……”,但该条款规定应是指非法将农用地转为非农用地的行为,原告与南孔4组签订的租赁合同显然并不是非法行为,其没有违反土地管理法的禁止性规定,应为有效合同。临时用地许可证到期后,一方面讲,国家土地管理部门并没有要求原告及南孔4组复耕,原告也正向土地管理部门申请办理使用许可,土地管理部门只是要求进一步提供资料并没有表示不准使用;另一方面国家相关部门仍然向原告按正常使用征收相关税费。因此,合同有效成立后,不能因许可证的到期而导致合同变为无效合同。被告关于原告与南孔4组租赁合同无效的抗辩,本院不予采信。(二)关于原告与被告之间转租合同的效力:原被告之间的转租合同系当事人真实意思表示,不违反法律规定,且已实际履行至今,应为有效合同。被告关于原、被告双方之间租赁合同并未实际履行的抗辩,本院不予采信。(三)关于被告与南孔4组之间是否存在租赁合同:由于被告提供的租赁合同上的当事人均证明只与原告签订土地租赁合同,且经过技术鉴定被告提供的租赁合同系变造,故被告关于其与南孔4组订立有租赁合同的抗辩主张不能支持。(四)关于原告的诉讼请求,由于被告不仅未按约定交纳租赁费,而且辩称其与原告之间合同根本就没履行,表明被告根本无意继续履行合同主要义务,导致已不能实现合同目的,原告请求解除合同理由是成立的,被告欠缴的租赁费应当向原告交纳,双方约定的违约罚款,虽然没有明确是违约金还是损失赔偿,但该约定不违反法律规定,原告仅请求被告支付6000元并无不当,本院予以支持。被告在诉讼中提供伪证,系妨碍民事诉讼的行为,本院另行制作民事制裁决定书。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条之规定,经本院审判委员会讨论决定,判决如下:
        一、解除原告窦国、被告王龙于2000年10月20日签订的土地租赁合同。
        二、被告王龙于本判决生效后十日内支付原告窦国租赁费6000元、违约金6000元。
        案件受理费100元,鉴定费1500元,由被告王龙负担。
        如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省焦作市中级人民法院。         
审 判 长  樊梅翠                       
审 判 员  王慎锋
 人民陪审员  陈燕平            
 二OO九年十二月十日
 书 记 员  陈 娟

 

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