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安阳市安工职校与道路运输服务中心房租部房屋租赁合同纠纷案
2015-01-05 13:02:01   来源:   评论:0 点击:

申请再审人(一审被告、反诉原告、二审上诉人):安阳市安工职业技能培训学校。
法定代表人:安超,该校校长。
委托代理人:杨玉敏,河南殷都律师事务所律师。
被申请人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人):安阳市道路运输服务中心房租部。
负责人:张建华,该部经理。
委托代理人:李海岩,河南彰德律师事务所律师。
委托代理人:马迎旭,男,1966年2月11日出生。
        申请再审人安阳市安工职业技能培训学校(简称安工技校)因与被申请人安阳市道路运输服务中心房租部(简称房租部)房屋租赁合同纠纷一案,不服本院(2008)安民一终字第157号民事判决,向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2009年6月9日作出(2008)豫法民申字第1318号民事裁定,指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭,公开开庭审理了本案。申请再审人安工技校法定代表人安超及其委托代理人杨玉敏,被申请人租房部负责人张建华及其委托代理人李海岩、马迎旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 
        2007年8月5日,一审原告房租部起诉至北关区人民法院称,2003年9月1日、2004年9月1日和2005年9月1日,原告和被告安工技校分别签订了一年期房屋租赁合同,原告将自己位于安阳市和平路原交通局院内西楼的27间房屋租赁给被告使用,每月租金为5600元。2005年9月1日所签租赁合同的租赁期限从2005年9月1日起至2006年9月1日止。该合同到期后,因原告对以上房屋要收回自用,所以未再与被告续签合同,但被告在租赁期限届满后仍不交还房屋。原告多次催其搬出,但被告至今未交还,仍在继续使用,被告只将租金交至2007年元月。被告在租赁期间,擅自将一部分房屋转租给安阳市中加英语口语学校使用,从中渔利,已构成违约,根据合同法的规定,原告也可以解除合同。要求被告安工技校从原告的房屋中搬出,将房屋交还原告,并要求被告支付拖欠的2007年5月以前的租金22400元及2007年5月以后至实际交还房屋前的租金。被告安工技校答辩并反诉称,2003年9月1日,原、被告签订了一份房屋租赁合同,租赁期限为五年,从2003年9月1日到2008年8月31日。该合同经双方盖章生效后,已从2003年9月1日开始履行。因租赁期限为五年,时间较长,为便于年度管理及调整租金数额,双方协商签订了年度合同,作为2003年9月1日五年期主合同的附件。2003年的主合同尚未到期,仍然有效,双方应继续履行至2008年8月31日。原告称被告只将租金交至2007年元月份,事实上并不是被告欠交租金,而是原告拒收,被告已将水电费交至2007年6月份就足以证明。由于原告于2007年元月突然中止2003年签订的主合同,张贴搬迁通知,使被告正常的教学工作中断,培训工作无法进行,学员纷纷要求学校退费。为避免学员闹事和社会安定,被告被迫向学员退费,共计158500元,原告应赔偿该项损失。原告单方终止2003年主合同,应承担违约责任,赔偿被告违约金(按租金的20%从2007年2月1日开始计算),并且应双倍返还收取被告的保证金5600元。反诉被告房租部针对反诉原告安工技校的反诉辩称,安工技校所称的五年期合同的要件不齐全,既不显示经办人,也无签订日期,并非双方的真实意思表示,也不是双方实际履行的合同。当时安工技校称其需有五年以上的租房合同才能办理办学手续,从而骗取房租部在该合同上盖章,但双方并未实际履行该合同,仍是按双方签订的一年期合同履行。一年期合同和五年期合同的月租金数额、房屋数量等不同,故五年期合同并非双方的真实意思表示,而且也未实际履行,应是无效合同。原、被告双方签订新合同,就意味着对原合同的解除。在2006年9月1日租赁期间届满后,安工技校既未交还房屋,仍然占用继续经营,也未交纳2007年2月至5月的租金。安工技校曾向房租部出具书面保证,承诺于2007年5月17日交清所欠租金22400元,但逾期仍未交纳,安工技校明知合同在2006年9月1日到期,且在合同逾期后仍占用房屋继续经营,故其所称的学员退费损失158500元既不是事实,也与房租部无关,其主张不能成立。因安工技校逾期不交还房屋,严重损害了房租部的合法权益,影响了房租部对房屋的使用,安工技校是违约方,故房租部不应退还保证金,要求驳回安工技校的反诉请求。 
        安阳市北关区人民法院一审查明,2003年,房租部与安工技校签订房屋租赁合同 ,由安工技校租赁房租部位于安阳市和平路46号原安阳市交通局院内西楼的房屋,租赁期限2003年9月1日至2008年8月31日,房间数量24间,每月租金6000元。之后,双方又签订一份房屋租赁合同,租赁期限为一年,房间数量27间,每月租金5600元。该合同签订后,房租部交付安工技校房屋27间,安工技校每月给付房租部租金5600元。该合同到期后,双方按一年租期合同内容又分别于2004年、2005年续签了两次房屋租赁合同,且已实际履行。双方于2005年9月1日所签租赁合同的租赁期限从2005年9月1日起至 2006年9月1日止,合同到期后,双方未再续签合同。双方在一年期合同中明确约定,在租赁期限届满前30日内,双方如愿意延长租赁期限,应重新签订合同。2007年元月,房租部书面通知安工技校搬出上述27间房屋,安工技校拒绝搬出。从2007年2月起,安工技校未再向房租部交纳租金。2007年5月10日,安工技校负责人安超向房租部出具书面保证,承诺于2007年5月17日交纳所欠租金22400元,现仍未给付房租部租金,还在使用上述房屋。
        安阳市北关区人民法院一审认为,房租部与安工技校在签订五年期租赁合同后,又签订一年期合同,对租赁期限、房间数量、租金数额及续订合同的时间进行变更,并已按此实际履行,故一年期合同是双方的真实意思表示。且五年期合同签订在前,一年期的合同签订在后,故一年期合同是双方对五年期合同的变更。2006年9月1日最后一份合同的租赁期限届满后,双方未再续订合同,但房租部接受了安工技校于2007年元月以前交纳的租金,应视为不定期租赁。因房租部可随时解除不定期租赁合同,故房租部要求安工技校腾出房屋的请求于法有据,予以支持。安工技校接到搬迁通知后,仍继续占用房屋且拖欠租金,故房租部要求安工技校支付租金的诉请理由正当,应予支持。房租部要求安工技校腾房属于正当行使自己的权利,安工技校的学员退费则是安工技校和学员之间发生的民事纠纷,且房租部并未违约,故安工技校要求房租部赔偿该项损失仍承担违约责任的理由不能成立,不予支持。根据双方的约定,在合同履行期限届满后,房租部应将保证金5600元一次性退还安工技校。安阳市北关区人民法院于2007年8月10日作出(2007)北民一初字第444号民事判决:一、安工技校于判决生效后十日内腾出房租部位于安阳市和平路46号原安阳市交通局院内西楼27间房屋;二、安工技校于判决生效后十日内给付房租部租金22400元及2007年5月以后的租金(按双方2005年9月1日所签合同中约定的租金,从2007年6月计算至安工技校腾出房屋之日止);三、房租部于判决生效后十日内返还安工技校保证金5600元;四、驳回安工技校的其他反诉请求。 
        安工技校不服一审判决,向本院提起上诉称,1、一审否定五年期合同的合法性和有效性,属于错误认定,双方于2003年9月1日签订的五年期合同期限是2008年8月31日,是双方充分协商自愿签订的,是双方的真实意思表示,不违反法律法规和国家政策,双方加盖公章的法律后果即确认该合同的有效性。在双方未明示要撤销或中止的情况下,该合同应履行至2008年8月31日。因五年期合同时间较长,为便于管理及适当调整租金数额、房间数,经双方协商在确保五年租期的前提下,每年签订一份年度合同,作为五年期主合同的附件,且年度合同的起止月份、日期与五年期主合同完全一致。年度合同到期后,可以续签下一年度的合同,仍是主合同的附件。即使续签合同,主合同尚未履行到期仍然有效,双方应继续履行。一审认为一年期合同是对五年期合同的变更,哪份年度合同载明要对五年期合同进行变更,一审错误认定2007年元月前交纳的租金应视为不定期租赁。一审错误判决给安工技校造成重大经济损失,安工技校开办的培训学校不是一年半载的短期行为,且教书育人是一项长期的社会工程,如果没有五年期合同作后盾,仅签订一年期合同安工技校是不敢从事办学活动的,事实上安工技校投入大量资金,也是按照五年使用期限,进行房屋装修、教学设备安装、广告宣传等,如提前终止合同,安工技校的投入未达到使用年限和充分利用,必然造成经济损失。一审偏袒房租部,不顾客观事实,在完全没有证据的情况下,恶意否定五年期合同的合法有效性,违背合同法的规定,给安工技校造成不应该的经济损失。2、房租部应承担提前终止合同的违约金,双方五年期合同第13条违约责任明确约定双方不得单方终止合同,否则违约方赔偿对方房费20%,一审驳回反诉,对抗合同约定等于纵容和支持合同的违约方。3、房租部恶意终止合同与安工技校学员退费损失有因果关系,房租部应赔偿。2007年元月在安工技校已按期交纳租金情况下,房租部突然终止租房合同,并从2月份开始拒收安工技校的租金,房租部大肆张贴搬迁通知,扰乱了正常的教学,使教学工作中断、培训工作无法进行、学员纷纷要求学校退费,为避免学员闹事和社会稳定,安工技校被迫向学员退费,已造成退费损失15.85万元,明明终止合同与学员退费有密切的因果关系,一审故意认定退费是学校与学员之间的民事行为,偏袒房租部,并驳回反诉,安工技校办学多年没有人退费,偏在其公开张贴搬迁通知后突然出现大批学员退费,这难道不是房租部终止合同扰乱办学造成的恶果。综上安工技校签订五年期合同后投入大量资金,为了服务社会、教书育人、培训农民工、下岗失业人员、增加就业机会、为政府分忧作出大量贡献,由于房租部背信弃义恶意终止合同,使安工技校教学工作陷入困境、工作无秩序、生活无保障、学习无指望、就业一场空,已引起政府和社会和广泛关注,请求二审主持正义公道,维护合同的严肃性,1、撤销原判,依法改判或发回重审,2、确认2003年9月1日签订的五年房屋租赁合同合法有效,双方应继续履行,3、判决房租部承担提前终止合同的违约金,4、判决房租部赔偿中止合同给安工技校造成学员退费实际损失15.58万元。房租部辩称,1、安工技校要求履行2003年9月1日至2008年8月31日房屋租赁合同是无效合同,不能做为其要求继续租赁房屋的依据,在双方商谈之前,房租部就提出租赁合同最多只能签一年,若双方同意继续租赁,则必须重新签订租赁合同,对此安工技校也是同意的,事实上也是一年一签,到期后经双方同意才续签下年的合同,有数年来的合同为证;安工技校所依据的合同要件不全,不显示经办人,无签订日期,并非双方真实意思表示,也不是双方实际履行的合同,只是安工技校称其为办理办学手续要求有五年以上的租房合同才能办证,从而骗取答辩人在其那份合同上盖了个公章,但双方在实际上从未按该合同执行过,仍是按双方一年一签的合同履行,如月租金的数额安工技校并非按该合同上6000元交纳,而是按双方实际履行的合同中的5600元交纳,房屋间数是24间不是27间,因而该合同不是双方真实意思表示,实际未执行,是无效合同;安工技校既然在2005年9月1日与房租部重新签订一年期合同,其行为也表明其承认2003年9月1日至2008年8月31日的租赁合同是无效合同,新合同的签订意味着对合同的变更,双方2005年合同第二条明确规定租赁期限为2005年9月1日至2006年9月1日止,第七条第1项明确规定在规定的租赁期限届满期前30日内,双方如愿意延长租赁期,应重新签订合同,现该合同租赁期早已届满,双方未重新签订租赁合同,故安工技校应当交还房屋,其违约的事实是清楚的,所依据的合同继续履行不能成立。2、安工技校在租赁期间擅自将租赁房屋转租中加英语学校,是违反合同约定和合同法的行为,房租部完全有权不与其续签合同,要求其交还房屋。3、在2006年9月1日租赁到期后,安工技校不交还房屋仍继续占用经营,拖欠已实际使用期间的房租至今,其在2007年5月10日曾向房租部写有书面保证,承诺5月17日前交清所欠房租22400元,但逾期未交,依据合同第六条第2项房租部有权单方终止合同,且合同已到期,房租部还要求其承担逾期交纳的违约金。4、安工技校称退费15.58万元不能成立,其明知合同在2006年9月1日到期,在逾期后仍占用房屋继续经营,所称不是事实与房租部无关,该主张无理无据不能成立。5、其上诉要求赔偿房费的20%不能成立,其违约严重损害房租部的合法权益,影响对房屋的使用,保证金不应退还。综上安工技校上诉不成立,应维持原判。
        本院二审查明事实与原审查明事实相一致。
        本院二审认为,租赁合同的内容应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁期限六个月以上的应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。2003年房租部与安工技校签订的房屋租赁五年期合同,其中的租赁期限、房屋间数、月租金等主要条款与双方2003年及2004年、2005年签订的一年期租赁合同的约定不同,双方并未按照五年期合同约定的主要内容实际履行,而实际履行的是租赁期限为一年的房屋租赁合同,五年期房屋租赁合同与一年期房屋租赁合同中均没有约定将五年期合同作为主合同并将一年期房屋租赁合同作为五年期合同的附件。因此,双方权利与义务应当以实际履行的房屋租赁合同即一年期合同的约定予以确定。2005年9月1日双方签订的房屋租赁合同中约定的租赁期限届满后,双方并未再签订书面的房屋租赁合同,原审法院据此确定双方之后的租赁关系为不定期租赁并无不当。房租部于2007年元月书面通知安工技校搬迁的行为并不构成违约。安工技校上诉称应当按照双方的五年期房屋租赁合同确定房屋租赁期限与双方按一年期房屋租赁合同约定的租赁期限、间数、租金数额等实际履行情况不相符合,该理由不予采信,上诉称房租部违约要求其应承担违约责任的请求不予支持,要求房租部承担退费损失的请求不予支持。原审法院查明基本事实清楚,处理适当。本院作出(2008)安民一终字第157号民事判决:驳回上诉,维持原判。
        安工技校申请再审称,一、双方租赁关系始于2003年4月1日,被申请人交付我方承租房屋在2003年4月1日,而不是原判认定的2003年9月1日签订为期一年的租赁合同之后交付。有双方签订的租赁合同及被申请人收取我方租金票据为证。被申请人2003年4月1日房屋交于我方装修,装修期一个月,从2003年5月开始收取我方租赁费。原判认定被申请人依据2003年9月1日为期1年的租赁合同交付我方承租不是事实。二、认定双方未实际履行2003年9月1日起的五年期合同是错误的。双方实际履行2003年9月1日起的五年期合同是不争的事实。三、原判认定2005年9月1日起的一年期合同到期后,双方未再续订合同,系不定期租赁是错误的。要求:撤销一、二审判决,判令被申请人赔偿再审申请人学员退费实际损失15.85万元、支付违约金(租金的20%)、双倍返还再审申请人保证金5600元。房租部辩称:安工技校申请书中所称的新证据,不能成立。其所称的新证据1及新证据2,均不属于最高法院证据规定中的新的证据。安工技校所称双方租赁关系始于2003年4月1日,该证据对本案的事实认定及判决也没有任何意义。该份合同为期五个月,其上已载明“至2003年8月31日收回(房屋)。”该合同早已履行完毕,又无纠纷争议。在2003年9月1日,双方签订了新的一年期合同,重新确立了双方租赁关系,我单位就是依据的2003年9月1日为期一年的租赁合同将27间房屋交付申请人承租,申请人将其称为新证据,无任何意义。安工技校所称的新证据2,是伪证。申请人在再审申请书中要求赔偿其向学员退费损失15.85万元、百分之二十的违约金等,该主张无理无据。申请人明知合同在2006年9月1日到期,其在合同逾期后,仍占用房屋,继续经营。其所称损失不能成立。要求维持原判。
        本院再审查明,安工技校提供一合同,租赁期限为五年,从2005年9月1日到2010年8月31日,房间数量27间,月租金5600元,该合同有双方公章,无经办人、负责人签字,无签订日期。其他查明事实与一、二审查明事实一致。 
        本院再审认为,申请再审人在再审期间提供的新合同与以前提供的五年期合同时间相重叠,一、二审期间安工技校称实际履行的合同为前五年期合同,再审期间又称实际履行的为该新合同,前后矛盾。并且一、二审法院审理期间,安工技校未提及该新合同,被申请人也不予认可,无证据证明该合同实际履行。其次,该合同不符合申请人以前不知道或举证不能的证据,故本院不予采纳。原一、二审判决认定事实清楚,适用法律正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第一项的规定,判决如下:
         维持本院(2008)安民一终字第157号判决。 
         本判决为终审判决。
                                                                                                                              审 判 长  裴红卫                                                                                                                         审 判 员  刘景峰                                                                                                                         代理审判员  赵中友
                                                                                                                              二○○九年十月十一日
                                                                                                                              书 记 员  李文新    




 

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