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房屋租赁合同纠纷案 (2012)渝五中法民终字第01620号民事裁判书
2015-01-05 12:21:34   来源:   评论:0 点击:

重庆市第五中级人民法院民事裁判书
  (2012)渝五中法民终字第01620号
      上诉人(原审原告)程月梅。
  委托代理人李庆。
  被上诉人(原审被告)陈树林。
  原审第三人南京依特佳电子安防系统有限公司。
  法定代表人:朱杰保,经理。
  上诉人程月梅因房屋租赁合同纠纷一案,不服重庆市九龙坡区人民法院(2011)九法民初字第07792号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了,本案现已审理终结。
  一审法院经审理查明,2010年7月16日,程月梅为乙方(承租方)与为甲方(出租方)的陈树林签订《房屋出租合同》一份,合同约定甲方将位于重庆市高新区科园一路25号新锐地带A栋1606号房屋租给乙方使用,双方并达成相关协议:1、乙方租赁甲方房屋,租用期为2年,租期从2010年7月16日至2012年6月15日止,每月租金1600元,保证金3000元在签订合同后,交房时支付,租金按每年支付一次,即在合同签订生效后支付1年租金19200元;2、在合同租用期内甲方不得提前收回该房屋。如遇改建或城市规划,承租方应无条件搬出并交还本承租房,本合同自动废止;3、乙方在合同租用期内不得提前终止合同,否则甲方不退还保证金;甲方若提前收回房屋,提前一个月通知乙方,并按乙方交付的保证金双倍赔偿。合同期满在同等条件下乙方有优先租赁权,若乙方不续租,乙方应提前一个月通知甲方,否则,甲方不退还保证金;4、乙方租赁该房屋后,所发生的一切人为安全事故及财产安全由乙方自行负责;5、租赁期满合同终止后,乙方对出租的房屋未擅自改变结构,家具家电未损坏,且乙方全部交清租金和相关费用(物管费、水、电、电话、清洁、治安费)后,甲方应全额退还保证金给乙方。程月梅丈夫曹可喜作为其委托代理人在乙方签名栏签名“程月梅”。
  2010年7月16日,陈树林为甲方(出租方),南京依特佳电子安防系统有限公司(以下简称依特佳公司)为乙方(承租方),双方签订《房屋租出合同》一份,甲方将位于重庆市高新区科园一路25号新锐地带A栋1606号房屋出租给乙方使用,合同约定了“租用期为两年,租期从2010年7月16日至2012年7月15日止,每月租金1600元”等内容。陈树林和依特佳公司均陈述该合同签订后,双方未实际交接,依特佳公司未曾向陈树林支付房租。
  庭审中程月梅陈述:曹可喜与陈树林签订《房屋出租合同》的真实时间为2010年7月8日,只是在合同上的签署时间为2010年7月16日。在2010年7月8日签署合同时,曹可喜就向陈树林缴纳了2010年7月16日至2011年6月15日一年的房屋租金19200元,及房屋押金3000元,陈树林均向程月梅出具了收条,并同时将租赁房屋的钥匙两把和水电气卡交给了曹可喜,陈树林自己留了一把钥匙。程月梅向陈树林租赁房屋作为重庆依伽电子产品有限公司的办公房,该公司系程月梅儿子在重庆成立的新公司,程月梅于2010年7月13日将公司的相关办公设备从江北搬至租赁房屋。2010年7月16日,曹可喜因协助南京警方调查被限制人身自由至同年8月20日,曹可喜回到重庆后发现陈树林已将房屋租赁给他人,并换了租赁房屋的锁芯,程月梅无法入住未再使用租赁房屋,便一直要求陈树林退还租金未果。
  陈树林认可双方签订合同的真实时间为2010年7月8日,并于同日收取了房屋租金19200元和押金3000元,同时将房屋的所有钥匙和水电气卡交给了曹可喜。陈树林陈述签合同时程月梅未在场,是曹可喜和另外一个女人来的,事后才知道那个女人叫罗芳,租赁房屋也一直由罗芳在居住使用,直到2011年6月17日罗芳搬走时才电话通知陈树林到租赁房屋,将房屋退还给陈树林。陈树林还陈述交房时给程月梅的钥匙有三、四把,退房时只交还陈树林一把钥匙,且水电气卡至今未退还。双方签订租赁合同,自己在收取了一年的租金19200元,房屋已交付给程月梅后,没有对房屋换锁,未再向其他人收取租金。陈树林一直认为罗芳是程月梅公司的工作人员,是程月梅将房屋给罗芳使用。后来才听说程月梅和罗芳是合伙关系,双方在扯皮打官司。程月梅自己陈述未使用租赁房屋,是其和罗芳内部扯皮造成的,与陈树林无关,陈树林没有一房二租,程月梅不能要求陈树林退还房屋租金。对此,程月梅陈述罗芳与本案没有直接关系,罗芳只是曾经和程月梅协商准备合作在重庆开依伽电子公司。庭审中,程月梅认可该房屋确实是罗芳在居住使用。但提出程月梅在知晓丧失房屋使用权后于2010年9月至2010年10月期间多次找到陈树林要求要么退还租金,要么协助程月梅获取租赁房屋的使用权,而陈树林对程月梅置之不理,导致程月梅损失进一步扩大,陈树林导致程月梅租金损失得不到解决,陈树林应承担扩大的租金损失。
  另查明,程月梅与罗芳、黄宗福于2010年7月1日签订了《合作协议书》,同年9月签订了《终止合同协议》,后双方产生纠纷,业经一审法院判决。
  一审法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,程月梅、陈树林签订《房屋出租合同》后,程月梅向陈树林缴纳了一年的房屋租金19200元和押金3000元,陈树林将房屋钥匙交给程月梅,随即程月梅将相关办公设备搬进了租赁房屋,程月梅对该房屋已行使使用权利,该房屋已处于程月梅的支配控制范围内。程月梅提出陈树林对租赁房屋的钥匙进行了更换,导致其丧失对租赁房屋占有。由于程月梅对陈树林换锁的事实未能提供任何证据证明,使法院无法确认其真实性,故对程月梅的该陈述不予采信。陈树林虽与依特佳公司另行签订了《房屋出租合同》,但该合同是否已实际履行现无任何证据证明,并且程月梅和陈树林均认可租赁房屋的实际使用人系罗芳,并非依特佳公司,故陈树林仅与依特佳公司签订《房屋出租合同》的行为不能阻碍程月梅对租赁房屋居住使用权的行使,陈树林一房二租的违约行为尚未实际发生,因此程月梅主张陈树林一房二租构成违约,要求退还租金19200元的及双倍返还押金6000元的诉讼请求无事实依据,一审法院不予支持。陈树林将租赁房屋交付给程月梅使用占有后,在程月梅的支配占有下房屋由罗芳实际居住使用,无任何证据表明系陈树林和罗芳重新建立了租赁关系,房屋使用权的转移发生于程月梅和合伙人罗芳内部之间,故程月梅认为陈树林未能协助其重新占有房屋违反法定附属义务,应承担违约赔偿责任的理由于法无据,一审法院不予支持。程月梅提出陈树林、依特佳公司和房屋实际占有人恶意串通损害其利益,因未能提供证据证明,故对程月梅的该项诉称理由亦不予采纳。由于双方签订的《房屋出租合同》约定“乙方在合同租用期内不得提前终止合同,否则甲方不退还保证金”,陈树林依此辩解不同意退还程月梅保证金3000元的理由符合合同约定,且该约定亦未违反法律规定,故应予以采纳。据此,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条,《中华人民共和国 民事诉讼法 》第六十四条第一款、第一百三十条之规定,判决:“驳回原告程月梅的诉讼请求。本案案件受理费430元,由原告程月梅负担。”
  程月梅不服,向本院提起上诉,请求:撤销原判,依法改判
  。事实及理由:1.一审遗漏2010年10月上诉人曾起诉陈树林的重要事实。2010年9月,上诉人的代理人曹可喜回到重庆发现讼争房屋房锁被更换后,在多次向陈树林要求其协助占有讼争房屋无果的情况下,上诉人曾向重庆市九龙坡区人民法院起诉。陈树林为达到拖延时间的目的拒不出庭参加诉讼,导致上诉人的租金损失进一步扩大。2.上诉人对重庆市九龙坡区人民法院(2011)7695号民事判决不服已提起上诉,该判决并未生效,一审法院直接采信未生效的判决文书中的有关事实并作为本案证据使用于法无据。3.陈树林与依特佳公司另行签订《房屋租赁合同》是否实际履行不影响陈树林一房二租违约行为的认定,同时是否实际履行应由陈树林承担举证责任。4.本案中无任何证明上诉人将房屋交付给罗芳使用以及认同罗芳使用讼争房屋的证据。
  陈树林答辩称:陈树林与程月梅的《房屋出租合同》系由曹可喜代程月梅签订,签订合同之时罗芳就与曹可喜一起来的。讼争房屋的钥匙在签订合同当日就已交付给了曹可喜,之后陈树林未再去过讼争房屋,也未更换过房屋的锁具。2010年9月份左右,曹可喜是曾通过电话告诉陈树林房子被别人占用了,要其协助一起撬门把房子收回来,陈树林没有同意。陈树林与依特佳公司签订合同属实,但并未向依特佳公司收取过房租,也未将讼争房屋实际交付给该公司使用。一审判决正确,请求维持原判。
  依特佳公司答辩:同意一审判决。
  本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。
  本院认为,程月梅、陈树林签订《房屋出租合同》是双方的真实意思表示,符合法律法规的相关规定,应属有效。双方均应按照合同约定行使合同权利、履行合同义务。本案中,双方当事人均认可2010年7月8日签订合同当日,陈树林已将租赁房屋的钥匙和水电气卡交给了程月梅的丈夫曹可喜,由此可以认定租赁房屋自2010年7月8日起即由程月梅和其丈夫的实际占有、使用。程月梅诉称陈树林更换了租赁房屋的锁具,但未提供充分的证据予以证实,故对程月梅的这一上诉理由,本院不予支持。一审审理中,程月梅和陈树林均认可租赁房屋曾由案外人罗芳实际占有使用。重庆市九龙坡区人民法院(2011)7695号民事判决虽未发生法律效力,但在该案审理和本案二审审理过程中,程月梅均认可其与罗芳之间存在合伙关系。因此程月梅以罗芳实际占用租赁房屋为由主张陈树林违约,并要求陈树林退还租金、双倍返还押金,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。关于陈树林与依特佳公司签订《房屋出租合同》的问题,本院认为,只有当出租人“一房二租”且影响到承租人实际占有使用房屋时,出租人的行为才可能构成违约。而本案中程月梅也并未证实讼争房屋系由依特佳公司在实际占有使用。一审法院认定陈树林的行为在本案中没有构成违约正确。程月梅在本案之前曾以同一案由起诉过陈树林与本案的处理没有直接关系,且该案最终是因程月梅撤诉结案,陈树林是否到庭应诉不构成“扩大租金损失”。
  综上所述,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法。程月梅的上诉请求不能成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费430元,由上诉人程月梅负担。
  本判决为终审判决。
  审 判 长  张雪方
  代理审判员  周 舟
  代理审判员  陈 霞
  二〇一二年四月十八日
  书 记 员  潘建兴

 

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