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商业地产业主签订租赁合同存在的法律风险
2015-03-25 11:57:59   来源:   评论:0 点击:

           一、“大品牌、小代理”问题

 “大品牌、小代理”问题是指业主希望引入的知名品牌,往往由小公司作为代理商,签约对象为小公司,但由于小公司本身注册资金很少或根本属于“皮包公司”,而导致将来发生合同纠纷后,业主利益无法得以保护。这一点,在新的商业项目上存在较多,即早期招租时为了完成出租率,轻视租户的经营资质,只要有品牌代理资格即作为签约对象。该问题的存在,直接关系到合同的履行风险,业主需予以慎重。263.

 二、承租主体替换

 新的商业项目中,有些商家需要将商铺作为公司注册地或营业地,因签约时项目尚未取得大产证,而无法通过工商部门的登记许可。该类商家往往会采取由一家已成立公司或个人作为签约主体,待新公司登记手续完成后,再由新公司替换原公司作为商铺的承租主体。

 上述情况,将可能出现承租权的转让、合同转让、转租等法律问题,需要事先在租赁合同中加以约定,并配合采取签署补充协议、结算费用、重新签署租赁合同等方式,依法完成承租主体的替换。值得注意的是,实践中,各地区的工商部门对于在未取得大产证的商铺能否办理营业登记手续的操作方式也有所不同。

 三、“自然人”承租主体的选择

 自然人可以作为承租主体。与自然人类似的主体还包括个体工商户、个人独资企业、一人有限责任公司、一般有限责任公司。实践中,上述不同的主体对于租赁合同的履行风险不同,对此,业主需要在签约时具有相应的法律意识,争取选择有利于合同履行、降低合同风险的签约对象。

 四、担保问题

 由于商业市场的不规范,在租户违约时,仅仅依靠保证金担保,业主往往无法挽回全部的经济损失。但基于行业惯例,在签约时要求资质较低的租户为履约提供其他担保方式,往往无法实现。尽管如此,律师仍认为业主在签约时,应对签约主体的经营资质做出评估,对于部分资质较差的租户应尝试引入其他担保机制,以分散业主的风险。同时对于保证金的性质和用途作出不利于租户的限制性规定。

 五、恶意磋商

 由于商业市场竞争复杂,有些商家利用法律漏洞,采用恶意磋商的方式,即根本没有与业主订立合同的意愿,但以与业主进行谈判为借口,恶意与业主进行合同谈判,以达到损害业主或第三人利益的目的。

 实践中,类似问题呈增加趋势。对此,需要业主提高法律意识,避免陷入恶意磋商的陷阱中,同时业主要有证据意识,形成保留、收集证据的习惯,以依法追究恶意商家的法律责任。

 六、商业优势问题

 法律的适用是与商业环境密不可分的,实践中,部分大型商家或知名品牌往往会凭借其商业优势,从其自身利益角度考虑,要求业主接受相对不公平的合同条件,对此,业主应采取灵活策略,坚持合同谈判的底线,以减少风险发生。

 七、其他合同签约中存在的风险

 例如租金标准的计算、租赁用途的定义、商业保险的购买、商家经营责任承担、商场管理机构的定性、商场促销措施的性质、pos机的使用等,因篇幅所限,无法逐一列举。

 律师建议:为预防合同签约风险,建议由律师全面介入租赁合同的签约过程,包括租赁合同的制作以及法律条款的谈判,由律师从专业角度在每个合同订立前发现并解决问题。实践中,由律师提供服务的商业地产客户均采用律师签约法律服务的模式,由此所起到的降低风险效果是非常明显的。


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